Grondbeleid

Op dit moment wordt er gewerkt aan de volgende gebiedsontwikkelingen: Stadswerfpark, Meergronden, Oostkavels, binnendijkse jachthaven, Zuidoever Green HTC en Youri Egorovweg. We verwachten dat voor de meeste van deze gebiedsontwikkelingen de ontwikkelingsplannen met grondexploitatiebegrotingen nog dit jaar of uiterlijk volgend jaar aan de raad ter besluitvorming voorgelegd kunnen worden. De financiële consequenties van deze mutaties worden verwerkt nadat besluitvorming door de raad heeft plaatsgevonden. In de voorliggende Programmabegroting 2026 wordt hier derhalve nog geen rekening mee gehouden. De financiële grondexploitatie van Youri Egorovweg is wel verwerkt in deze programmabegroting, omdat dat ontwikkelingsplan al aan de raad is aangeboden.

Van de MVA-gronden wordt naar verwachting het rest perceel bij Kruidenwijk Zuid-Oost (4.600 m²) en een klein deel van Twentsekant (2.266 m2) op korte termijn in exploitatie genomen. De gronden bij Kruidenwijk Zuid-Oost wordt gebruikt voor de realisatie van sociale woningbouw en bij Twentsekant voor een tijdelijk school. Omdat wij verwachten dat de uitvoering niet in 2025 zal plaatsvinden, worden deze mutaties in de MVA-gronden bij deze programmabegroting nog niet verwerkt.

Gebiedsontwikkeling in Almere vindt niet langer uitsluitend plaats op uitleglocaties. Transformaties in de bestaande stad nemen met de jaren toe. Om de herontwikkeling van de gebieden in goede banen te leiden wordt er gewerkt aan gebiedsvisies en ontwikkelkaders. In het najaar van 2025 worden de ontwikkelkaders van Randstad 2.0 en Centrum West aan de raad aangeboden. Op basis hiervan kunnen de projecten van de initiatiefnemers worden getoetst. Omdat er veel woningen erbij komen zijn investeringen in de onder- en bovengrondse infrastructuur nodig. Te denken valt aan het rioolstelsel, kabels, straten en parken. Volgens de opgestelde gebiedsexploitaties kunnen in theorie alle kosten worden verhaald bij de private initiatiefnemers. In de praktijk zien wij dat de gemeente wel risico loopt dat niet alle kosten kunnen worden verhaald, bijvoorbeeld doordat niet alle initiatieven tot realisatie komen. Het is een omvangrijke uitdaging, met veel complexiteit en onderlinge samenhangen. Het bijbehorende risico voor de gemeente wordt nader toegelicht in het hoofdstuk 'doorkijk voor de korte en middellange termijn '.

In 2024 hebben we de gronden inclusief het ontwikkel- en realisatierecht bij Hortus teruggekocht van de projectontwikkelaar. Met het huidige plan met 660 woningen kan de verwervingssom worden terugverdiend, maar is nog geen sprake van een plan met een positief resultaat. De huidige grondexploitatie is dan ook flink verlieslatend (€ -18 miljoen). Momenteel wordt er gewerkt aan plannen voor toevoeging van meer woningen in het gebied. We verwachten eind 2025 de voorkeursvariant aan de raad voor te leggen.

Almere is een stad voor iedereen. Er moet voldoende aanbod van woningen zijn voor mensen met een laag of middeninkomen. Op stadsniveau heeft Almere nu 26,6% sociale woningen. Het doel is om 30% te behalen, waardoor een inhaalslag nodig is. Om dit te kunnen doen wordt er in de nieuwe woningbouwprojecten gewerkt met de verhouding 40% sociale woningbouw, 40% betaalbaar/middeldure segment en 20% vrije sector woningen. Deze verhouding heeft echter wel gevolgen voor de opbrengstpotentie van nieuwe plannen omdat de grondopbrengsten voor sociale woningbouw en betaalbare segmenten relatief laag zijn. Op de langere termijn betekent dit, dat er weinig winstgevende grondexploitaties zullen zijn waardoor het verdiend vermogen van het grondbedrijf flink zal afnemen. Op korte termijn worden de gevolgen van de plannen met deze verhoudingen en het effect op het grondbedrijf inbeeld gebracht.

In juni 2025 is door de netbeheerders geconstateerd dat de netcongestie tot minimaal medio 2033 aanhoudt in Almere. Eerder werd uitgegaan van 2029. Het actieprogramma om onder andere de woningbouw voortgang te laten vinden wordt ook in 2026 uitgevoerd. De gemeente werkt hier voortvarend aan mee, hoewel de belangrijkste maatregelen door de netbeheerders genomen dienen te worden.
Netcongestie is in verandering. De kans is groot dat ook in 2026 wijzigingen zullen plaatsvinden, die mogelijk gevolgen hebben voor Almere. Wij blijven inzetten op een goede informatievoorziening, bewegen mee met de veranderingen en sturen actief waar mogelijk.
Evenals bij het MPGA 2025 is ook in deze programmabegroting bij de scenario’s rekening gehouden met een ander verloop van de netcongestie-problematiek en de risico’s die daarmee samenhangen.

In aanvulling op de uitdagingen gerelateerd aan netcongestie, zijn er ook de eerste tekenen van problemen rondom de beschikbaarheid van drinkwater. Grootverbruikers van drinkwater, met name binnen de voedingsindustrie, ondervinden moeilijkheden bij het krijgen van een aansluiting. Deze vroege indicaties en berichtgeving in de media vertonen parallellen met netcongestie. Hoewel het momenteel gaat om enkele specifieke gevallen, is het van belang om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen. Mocht de situatie zich in de toekomst verslechteren, zal binnen het MPGA ook rekening gehouden worden met de financiële gevolgen daarvan. Vooralsnog is daar geen sprake van.

De stikstofproblematiek vormt een belangrijk risico voor bouwprojecten. Wanneer projecten leiden tot extra stikstofuitstoot die niet kan worden gecompenseerd, kan dit de vergunningverlening vertragen of zelfs stilleggen. Dit zorgt voor onzekerheid in planningen, hogere kosten en in sommige gevallen aanpassingen van projecten. Ontwikkelaars en bouwers moeten daarom steeds vaker vroegtijdig maatregelen treffen om stikstofuitstoot te beperken en zo vertragingen en financiële risico’s te voorkomen. Dit heeft direct invloed op de gemeente, zowel op de planning van grondverkoop als op de hoogte van de grondprijzen. Duurzaam bouwen, bijvoorbeeld met elektrische machines, brengt hogere kosten met zich mee waardoor ontwikkelaars minder kunnen betalen voor de grond. Hier houden we rekening mee, terwijl we nieuwe ontwikkelingen en marktbewegingen nauwlettend volgen.

Op 3 juli 2025 heeft uw raad het Bomenkader 2025 vastgesteld (raadsbesluit 25167 ). Met dit kader streven we ernaar zoveel mogelijk bomen te behouden én het bomenbestand verder uit te breiden, zodat Almere een leefbare stad is en blijft. Een belangrijk uitgangspunt hierbij: in nieuwe wijken staan minstens 3 grote bomen in elke straat, heeft elke buurt 30 procent schaduw van bomen en is binnen 300 meter loop- of fietsafstand van elke woning een groene verblijfplaats. Momenteel onderzoeken we in hoeverre dit gevolgen kan hebben voor vastgestelde ontwikkelingsplannen. Op sommige locaties, zoals in Nobelhorst, is het goed denkbaar dat al wordt voldaan aan de eisen van het bomenkader. In andere gebieden, zoals het centrum, ligt dit ingewikkelder vanwege de beperkte ruimte en de extra ruimteclaims die voortkomen uit de beoogde verdichting. De financiële consequenties hiervan zullen we terugkoppelen tijdens de technische sessie over het bomenkader.

Uit onderzoek blijkt dat het elektriciteitsnet na 2030 over onvoldoende transportcapaciteit beschikt om de vraag naar en het aanbod van elektriciteit op te vangen. Het is niet mogelijk om de huidige 380 kV hoogspanningsverbinding tussen de hoogspanningsstations Diemen, Lelystad en Ens verder op te waarderen (capaciteitsvergroting). Daarom is een nieuwe verbinding tussen Diemen en Ens nodig om de capaciteitsknelpunten op te lossen. Komt die verbinding er niet, dan ontstaat er na 2030 extra netcongestie.
Op dit moment worden mogelijke tracés onderzocht. In 2026 zal door het Rijk en de netbeheerders worden bepaald hoe het nieuwe 380 kV tracé gaat lopen. Een extra 380 kV hoogspanningsverbinding kan gevolgen hebben voor onze gebiedsontwikkelingen om deze mogelijk hier dwars door heen loopt. Hoe groot de impact is, is nog niet bekend en hangt onder andere af van welk tracé wordt gekozen.

Bij particuliere initiatieven voor (her)ontwikkeling wordt de gemeente geconfronteerd met kosten, zoals plankosten of aanpassingen in de openbare ruimte. De gemeente is wettelijke verplicht de kosten die direct samenhangen met zo’n herontwikkeling op de particuliere initiatiefnemer te verhalen. Dat noemen we kostenverhaal.
Maar veel investeringen, bijvoorbeeld in de infrastructuur van een wijk, zijn noodzakelijk door herontwikkelingen. In de Kadernota Grondbeleid is kostenverhaal als instrument benoemd voor herontwikkelingen op locaties zonder grondexploitatie. Met het Programma Kostenverhaal en het onderdeel bovenwijkse kosten en vereveningsbijdragen wordt invulling gegeven aan de uitwerking van het hiervoor benodigde instrumentarium.
Met dit pakket van maatregelen bereiken we dat álle plannen, ook die van particuliere initiatiefnemers, bijdragen aan de ontwikkeling van de stad. En we verschaffen duidelijkheid aan initiatiefnemers over wat de gemeente van hen vraagt.
Het Programma Kostenverhaal is na verwerking van de inspraakreacties op 16 september door het college definitief vastgesteld. In deze programmabegroting nemen we de voorzieningen op die voortvloeien uit het kostenverhaal. Separaat zullen aan de raad per fonds uitgewerkte instellingsbesluiten worden voorgelegd, waarin onder andere de bestedingsregels en de wijze van besluitvorming en rapportage worden vastgelegd.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves aangehouden voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.
In het basisscenario voor deze programmabegroting is gerekend met de in deze paragraaf beschreven verwachtingen. Onderdeel daarvan is de omslagrente, die vooralsnog wordt geraamd op 2,0%. Daarnaast zijn drie alternatieve scenario’s berekend, te weten Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar.
De belangrijkste parameters zijn een lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit deze Programmabegroting 2026.

In de zware crisis scenario’s zijn de beschikbare harde buffers in het grondbedrijf onvoldoende om de verwachte risico’s af te dekken.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op 800 woningen. Dit is 20% lager dan het referentiescenario (PB 2026). Bij de bedrijventerreinen is de afzet doorgerekend met 7 hectare per jaar (46% lager). De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 100 miljoen negatief, wat circa € 10 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.
In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 tot 4 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 182,0 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 209,0 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van uit wordt gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan.

Met de reeds getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 74 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 95 miljoen) is onvoldoende om zowel voor het licht crisis scenario als het zware scenario te kunnen afdekken. Het effect van beide scenario's is groot en wordt veroorzaakt door dat aantal grondexploitaties omslaat van winstgevend naar verliesgevend waardoor de specifieke risico’s ook afgedekt dient te worden. Gelet op de structurele vraag naar woningen en bedrijfslocaties is het zware crisisscenario niet het meest waarschijnlijke.