Grondbeleid

Structureel is er nog altijd sprake van een groot woningtekort. Volgens het CBS waren in juni 2025 de prijzen van bestaande koopwoningen landelijk gemiddeld 9,3% procent hoger dan een jaar eerder. De grootbanken verwachten verdere prijsstijgingen van gemiddeld 7% tot volgend jaar. De prijsstijgingen zijn een logisch gevolg van de gestegen lonen, maar ook een duidelijk teken dat de woningmarkt onverminderd krap is.
Ondanks het nijpende tekort werd er te weinig gebouwd de afgelopen jaren. Het aantal opgeleverde woningen in het tweede kwartaal van 2025 is 16.000. Dat is 1.100 minder dan dezelfde periode vorig jaar, en ver onder de ambities van het kabinet om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Ook het aantal afgegeven vergunning blijft achter; er zijn in het tweede kwartaal van 2025 vergunningen afgegeven voor de bouw van 20.000 woningen.
Echter, er wordt de afgelopen vijf jaar structureel meer vergund dan dat er woningen worden opgeleverd. Hierdoor zitten er inmiddels 207.000 woningen in de pijplijn, maar projecten komen door de gestegen bouwkosten, schaarste aan personeel en bezwaarprocedures niet snel genoeg van de grond.

Situatie in Almere : Ook in Almere blijft de woningmarkt krap. Zelfs met een inkomen van twee keer modaal is het niet langer haalbaar om een gemiddelde woning te kopen. Starters hebben het extra moeilijk, niet alleen door de hoge prijzen, maar ook door het beperkte aanbod. Medio 2025 staan er op Funda slechts 115 rijtjeswoningen te koop onder de NHG-grens van € 450.000. Een positief effect van de sterk gestegen woningprijzen is dat ontwikkelaars hun projecten in het vrije segment financieel gemakkelijker rond kunnen rekenen. We zien veel belangstelling voor de tenders die zijn gepubliceerd, en marktpartijen geven aan graag tenders te willen zien met hogere woningaantallen. Dit valt goed samen met een aantal tenders die momenteel worden voorbereid en naar verwachting eind 2025 worden gepubliceerd. Dit zal de afzet ten goede komen in de komende jaren.  

Bedrijfshuisvesting, variërend van logistiek tot industrie, is voor beleggers nog steeds een aantrekkelijk segment. De leegstand is erg laag, het rendement is aantrekkelijk en de huurcontracten lopen vaak decennialang. Er is wel een forse dip waarneembaar in het aantal nieuwe ontwikkelingen. Volgens onderzoek van vastgoedbureau CBRE geven partijen aan eerst te willen wachten op de exacte implicaties van de handelstarieven en hoe zij hun toeleveringsketen daarop moeten aanpassen.  

Situatie in Almere : Er blijft extreem veel belangstelling voor onze bedrijfskavels. In de laatste uitgifteronde waren 21 kavels gepubliceerd op onderneeminalmere.nl, waar ruim 120 geldige aanmeldingen voor binnenkwamen. Partijen schrijven zich bewust in en sluiten overeenkomsten ondanks de huidige netcongestie problematiek. In juni 2025 is door de netbeheerders geconstateerd dat de netcongestie voor grootverbruikers tot minimaal medio 2033 aanhoudt. Dit is vier jaar langer dan oorspronkelijk was gecommuniceerd. Onze uitgifteplanning was al conservatief ingeschat, maar is verder naar achter geschoven door de verslechterde prognose. Ondanks de beperkingen, is de verwachting dat uitgiften niet volledig stilvallen. Dat komt door het tekort aan beschikbare locaties in Nederland en de mogelijkheden voor creatieve oplossingen. Denk hierbij aan het realiseren van grootschalige batterijparken, het afstemmen van vraag en aanbod binnen een bedrijventerrein of extra stroom opwekken met zon en wind. Het is lastig te bepalen exact hoeveel uitgiften daadwerkelijk zullen doorgaan, aangezien de impact van de netcongestieproblematiek zich blijft ontwikkelen. We hanteren hierin bewust een conservatieve planning.    

Het is essentieel om tijdig vooruit te plannen voor toekomstige bedrijfslocaties. Stel dat de laatste bedrijfskavel binnen de huidige grondexploitaties in 2033 wordt uitgegeven. Waarschijnlijk is deze kavel dan al in 2032 of zelfs 2031 gereserveerd. Vanaf dat moment zijn er dus in feite geen kavels meer beschikbaar in onze vastgestelde plannen, waardoor de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen ontstaat en eventueel het slimmer benutten van de bestaande bedrijventerreinen. Het ontwikkelen van nieuwe plannen vergt echter veel tijd: tussen de eerste planvorming en de vaststelling van een nieuw ontwikkelingsplan kunnen meerdere jaren zitten. Daarna moeten de terreinen nog bouwrijp worden gemaakt en moet het uitgifteproces op gang komen. Teruggerekend betekent dit dat de gemeente al in de komende collegeperiode een start zou moeten maken met het ontwikkelen van nieuwe locaties. Het optimaal benutten van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de bereidheid van derden om mee te werken aan transformatie, aangezien de grond niet in ons bezit is.

Binnen dit segment weten kopers en verkopers elkaar steeds beter te vinden. Na jaren van afwaarderingen, door de coronapandemie en daaropvolgende faillissementen van huurders, is er steeds meer vertrouwen onder beleggers. Het zwaartepunt van beleggingen verschuift van kleinschalig naar grootschalig; het merendeel van het beleggingsvolume in de eerste helft van 2025 was afkomstig van grootschalige winkelcentra. Voorbeelden zijn de verkoop van Stadshart Zoetermeer, Leidsche Rijn Centrum en Winkelhof Leiderdorp.

Situatie in Almere : Het Almeerse beleid zet zich in op het koesteren van de vitale onderdelen van de Almeerse winkelstructuur. Daarbij hoort de keuze om dingen niet meer te doen; nieuwe centra in de bestaande stad, verspreide ontwikkelingen en uitplaatsingen van supermarkten. Met uitzondering van de kernzones van de ontwikkelingsgebieden (Stadstuinen en Nobelhorst) is hierdoor in de grondexploitaties nauwelijks sprake van toevoegingen van detailhandel. De marktontwikkelingen in dit segment zijn daarom voor de grondexploitaties van minder belang.

Vijf jaar na de grote thuiswerkgolf blijkt de kantorenmarkt verrassend robuust. De leegstand in de vijf grote steden ligt gemiddeld rond de 6%. Deze markt is vooral gedreven door de zoektocht naar talent, de verdere verduurzaming van huisvesting en veranderende behoeften bij multinationals. Op basis van een analyse van CBRE, blijkt dat multinationals zich op grote schaal verplaatsen naar aanzienlijk betere locaties. Bovenal kiezen zij vooral een kwalitatief beter gebouw. Deze vraagverschuiving biedt kansen, aangezien de kantorenvoorraad niet voorbereid is op dergelijke vraagverschuivingen.

Situatie in Almere : De kantorenmarkt maakt onderdeel uit van de economische infrastructuur maar blijft lastig in Almere. Veruit het meeste aanbod in Flevoland is te vinden in Almere. Door een combinatie van bescheiden nieuwe huurovereenkomsten en transformaties daalt het aanbod, maar is de leegstand nog altijd erg hoog. Sterker nog, Almere heeft landelijk één van de hoogste leegstandspercentages van ca. 20%.
De landelijke trend van multinationals, zoals hiervoor aangegeven, maakt het ook voor de lange termijn een lastige markt. Aangezien de huidige voorraad toe is aan verduurzaming en het lastig concurreren is met de beschikbare kantoorruimte op betere locaties in het land, is in de grondexploitaties dan ook nauwelijks nieuwe kantoren opgenomen.